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【香港人买澳洲楼】怕踩入澳洲买楼陷阱？投资前了解澳洲楼投资注意事项！

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不少香港人买澳洲楼，主要因为当地楼市发展成熟，楼价亦普遍比香港低。不过，如果对澳洲市场不熟悉，而又怕踩入澳洲买楼陷阱，宜先了解当地对外国人买楼的法规。立即细阅下文，了解澳洲楼投资注意事项！

1. 在澳洲买楼的限制

如果是非澳洲永久居民或公民，可以购买的澳洲物业种类受到限制。例如，外国人只能买入全新的一手物业，而不能购买二手物业。但是，外国人在澳洲购买一手物业的数量则没有限制。另外，外国人必须在购买闲置土地后4年之内完成房屋兴建。

如果持有一年或以上的澳洲临时居留签证，包括学生签证及工作签证，便可以以自住为目的买入当地的二手物业。值得留意的是，每个持有临时居留签证的外国人只能购买一个二手物业。不过，这类买家必须在签证到期或离境前3个月内出售二手物业。

2. 须一笔过支付与买楼相关的费用

在澳洲买楼，除了准备首期外，还需要预留一笔金钱来支付其他与买楼相关的费用。以下是主要费用：

无论是非澳洲永久居民或公民，还是持澳洲签证的人士，在澳洲买楼前都必须在外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）的网站提出买楼申请，并缴付指定金额的费用。申请费一般按照物业价格计算，例如$100万澳元以下物业的申请费为$6,350澳元*。

与本地买家一样，海外买家也需要缴交印花税（stamp duty），而税率因州份而异，由3.5%至5.5%不等。例如，在昆士兰买入$100万澳元的物业，便需要支付$38,025澳元的印花税*。除了一般印花税外，海外买家还需要支付额外的印花税（additional duty for foreign purchasers），而税率同样因州份而异，新南威尔士州及维多利亚州均为8%，其他州则为7%。

另外，如果计划买入澳洲物业，就必须预留一笔律师费。律师会负责处理与买楼有关的法律事务，例如向海外买家解释买卖合约的内容，相关费用由$1,000至$4,000澳元不等。

3. 聘请专业按揭顾问处理澳洲的按揭申请

澳洲银行一般会根据海外买家的年龄、收入及工作证明等条件而审批按揭申请。正常情况下，海外买家可申请的按揭成数达到6至8成，而利率为6.5%至8%。但是，当地银行的按揭申请程序繁复，而且对外国人的审核条件较严苛。如果海外买家不熟悉银行规定或漏交某些指定证明文件，银行或会拒绝按揭申请。

如有兴趣于澳洲置业，宜聘请专业按揭顾问处理按揭申请，昌美拥有超过22年丰富澳洲房地产经验，帮助多名客户成功处理按揭申请，以及租务管理、按揭服务、移民升学等专业服务，是可信赖的一站式澳洲物业投资顾问公司。

4. 出租澳洲物业时涉及多项常规支出

不少海外买家在买入澳洲物业后，便打算将物业出租。以下是出租澳洲物业时涉及的常规支出：

大多数买入澳洲物业用作投资的外国人并不经常身处在澳洲境内，所以会交由当地的租务管理公司向租户收取租金，以及缴付差饷及管理费等。租务管理公司一般收取租金的6%作为租务管理费（rental property management fees）。

除了租务管理费外，海外业主必须按季度支付物业的水费及排污费（water and sewerage charges）。相关费用主要用作维修排污管道，一般由$600澳元起。

此外，海外业主必须缴交市政费（council rates），主要用作社区管理及垃圾处理。与水费及排污费一样，业主需要按每季度支付。

如果海外业主买入的澳洲物业设有的会所设施越多，例如游泳池及健身房等，业主需要支付的大厦管理费（property management fees）就越高。

5. 出租澳洲物业时须支付收入所得税

外国人在澳洲出租物业，除了涉及多项常规支出外，还需要缴交收入所得税（tax on rental income）。所以，业主需要将收入扣除收入所得税，才是实际收入。一般来说，年租低于$9万澳元的税率为32.5%，而年租超过$9万澳元则为37%至45%。另外，业主可以就物业出租期间支付的费用申请扣税，其中包括租务管理费，以及基本维修工程的费用等。

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*税项及利率只供参考，详情请向有关部门或银行查询